マンション投資　物件の選び方・注意点

【マンション投資物件の選び方】

空いている物件ならばどこでも良い訳ではありません。入居者が入りたいと思う物件を購入することが安定した収入の近道です。

（1）人気のあるエリアのマンションを選ぶ

都心のマンションは地方のマンションに比べ、価格が高いので、一般的に期間の利回りは低くなります。 そのため、利回り重視でマンション投資を考えていると、都心のマンションは敬遠されがちです。 しかし、賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。 マンション投資では、元本であるマンションの資産価値を維持できること、そして想定される家賃で入居者を確保することができることが重要ですので、 入居率や流動性を考慮すると都心のマンションのほうが無難であるのは間違いありません。

（2）新築より中古

ご自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。 しかし、マンション投資に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、 そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではありません。賃料を下げずに募集することもできますが、 入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。 また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30％以上の差が出てしまうのことがあります。

（3）ワンルームよりファミリータイプ

マンション投資は、その目的によってターゲットとするマンションの規模も変わってくるので、一概には言えませんが、マンションの資産価値という観点から見れば、 投資家層のみが売買するワンルームタイプよりも、実需で購入されることが多いファミリータイプのほうが安定していると言えます。 実需の層が購入するファミリータイプは、必然的に長期的な居住空間として利用されることが意識されています。 それに対してワンルームタイプは入っては出て行く仮の住まいという位置づけのため、マンションの管理体制がファミリータイプよりも弱いケースがほとんどです。 長期的に安心した暮らしを提供し続けるためには、管理体制がしっかりと機能しているかどうかチェックしておく必要があります。 ファミリータイプの場合は、一度契約されると継続されることが多く、また賃貸の入居者が気に入って購入を申し出ることもあり、好条件で売却できる可能性も出てきます。

【マンション投資の注意点】

物件を選択する際に注意すべきポイントをご紹介いたします。

（1）立地

都心部は高い利回りを確保できる上に、都心回帰現象や未婚者・離婚者の増加による単身世帯数の伸び、 外国人滞在者の増加などによる理由から賃貸需要も増えているため、マンション投資は都心部が有利だといわれています。 特に駅からの徒歩時間が短い物件は人気があり、資産価値が下がりにくいといわれています。

（2）建物

マンション投資で長期にわたり安定的に家賃収入を得るためには、物件の耐久性能や居住性能のチェックが重要になってきます。 コンクリートの厚みや耐震性などもチェックし、できることならば建築基準法以上の施工レベルのものが望ましいでしょう。 十分な遮音性能が確保されているのかも重要です。 また最近はワンルームマンションでもトイレ・バス分離型、クロゼット付き、二重ロックドアなど設備の充実したものが要求されています。

（3）利回り

現在首都圏、近畿圏でマンション投資をする場合、新築が5％台、中古は9〜10％程度の利回りが平均的です。 しかしこれは表面利回りで、実際は取得時にかかる税金や手数料などの経費、そして毎月毎年の管理費、修繕積立金、賃貸管理委託費、税金などマンション経営にはさまざまな経費がかかるため、これらを差し引いた実質利回りを考える必要があります。 表面利回りだけをみれば、中古が有利ですが、新築に比べると管理費・修繕積立金が高くなる傾向がみられるので、実質利回りは低下する場合が多くなります。 中古マンションの購入を考える場合、これまでの修繕経過、今後の計画と修繕積立金の準備状況などはしっかり確認する必要があります。 また実質利回りを上げるために管理費や修繕積立金を極端に安く設定している物件もありますが、長期的にみれば、管理や補修計画がズサンなために、 家賃や資産価値の低下を招く恐れがあるので、注意しなければなりません。

（4）ローン

ローンを利用してマンション投資をすることもできますが、自分の居住用に購入するときとは、さまざまな面で条件が違っているので注意しておく必要があります。 まず、住宅金融公庫や自治体融資などは利用できず、原則的に銀行やローン会社などの民間金融機関のローンになります。 また勤務年数や年収などの審査基準が厳しく、金利も高い場合があります。 返済期間も30年が限度のところが普通のようです。 また変動金利の場合、将来金利が上がり、返済額が増える可能性があるので、そうなっても家計に影響がない範囲で購入計画を立てる必要があります。

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